Problemas com imóvel: compra, obra, documento e aluguel

Se o contrato traz a cláusula de tolerância, a construtora tem até 180 dias além da data prometida. Depois disso, o comprador escolhe: desfazer o contrato e receber tudo o que pagou, com a multa prevista, ou ficar com o imóvel e receber 1% ao mês sobre o valor pago enquanto a entrega não acontece. A lei não permite somar as duas opções.

Pela lei, pode reter a comissão de corretagem e uma pena de até 25% do que foi pago, ou de até 50% se o empreendimento tiver patrimônio de afetação. Se o comprador já usou o imóvel, cabem ainda 0,5% ao mês pela fruição, impostos e condomínio do período. A soma das retenções não pode passar do que foi pago, e o CDC proíbe a cláusula que faz perder todas as parcelas (art. 53). Cada contrato precisa ser conferido nessas contas.

Depende do tipo de defeito. Se compromete a solidez ou a segurança, o construtor responde por 5 anos, mas a ação deve ser proposta em 180 dias do aparecimento. Defeitos de acabamento seguem o prazo de 90 dias do CDC, que conta de quando o problema aparece e pode ser suspenso por reclamação formal. Registre a data com fotos e protocolo.

O caminho mais direto é a escritura com o vendedor. Se ele morreu, o pedido entra no inventário dele. Se não colabora ou não é encontrado, há a adjudicação compulsória. Quando a posse é longa e sem oposição, a usucapião pode ser a via, inclusive em cartório.

A lei prevê vários prazos: 15 anos em regra, ou 10 se a pessoa mora no imóvel ou fez obras produtivas; 5 anos para imóvel urbano de até 250 m² ou rural de até 50 hectares usado como moradia; 10 anos com justo título e boa-fé; 2 anos no caso de abandono do lar pelo ex-cônjuge (arts. 1.238 a 1.242 do Código Civil). Cada um tem requisitos próprios.

Depende da apólice. O seguro do prédio costuma cobrir a estrutura e as áreas comuns, e o dano ao vizinho entra quando há cobertura de responsabilidade civil. Quem sofreu o dano pode cobrar a seguradora junto com o segurado (art. 102 da Lei 15.040/2024). Pedimos a apólice e a convenção antes de dizer quem paga.

O comprador pode encerrar a locação dando 90 dias para a saída, salvo se o contrato tiver cláusula de vigência registrada na matrícula (art. 8º da Lei 8.245/1991). O inquilino também tem preferência para comprar nas mesmas condições oferecidas a terceiros, com 30 dias para responder (arts. 27 e 28).

O proprietário paga as despesas extraordinárias, como obras estruturais e fundo de reserva, e o inquilino paga as ordinárias do dia a dia (arts. 22 e 23 da Lei 8.245/1991). Reparo inadiável que dure mais de 10 dias dá direito a abatimento do aluguel; acima de 30 dias, o inquilino pode rescindir (art. 26).

Dá, com autorização no processo ou nas condições aceitas em cartório, e com a concordância dos herdeiros. Antes da escritura do inventário extrajudicial, o ITCMD do Paraná precisa estar pago (art. 25 da Lei estadual 18.573/2015). Herdeiro que impede a venda depois da partilha pode ser levado à venda judicial do bem comum (art. 1.322 do Código Civil).